Spaanse huizenverkoop op koers om 3-4pc te groeien tegen eind 2025 Kopersgids

bron is Solvia

De vastgoedmarkt in Spanje zet zijn robuuste expansie voort, met een verwachte stijging van het aantal woningtransacties tussen 3% en 4% in 2025, volgens de laatste cijfers van de toonaangevende vastgoedbeheerder Solvia.

Het Solvia Market View Q4 2024 rapport van het bedrijf onthult dat residentiële vastgoedtransacties 172.551 bereikten in het laatste kwartaal van 2024 – het hoogste cijfer sinds medio 2022. Dat is een stijging van 3,6% kwartaal-op-kwartaal en een opmerkelijke sprong van 32,9% vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Deze cijfers wijzen op een huizenmarkt die wordt gevoed door een sterke koperslust, gunstige financieringsvoorwaarden en hernieuwde interesse van internationale investeerders.

De vraag stijgt, maar het aanbod heeft moeite om bij te blijven

Volgens Solvia wordt deze opleving aangedreven door verschillende krachten: dalende rente, stabiele werkgelegenheid en een groeiende internationale vraag. Het aanbod blijft echter achter bij de vraag, vooral in de nieuwbouwsector. Hoewel het volume van nieuw gebouwde woningen zich geleidelijk herstelt, blijft het onvoldoende om aan de behoeften van de markt te voldoen – een mismatch die de prijzen blijft opdrijven en betaalbaarheid tot een groeiend probleem maakt.

“We zien meer transacties vanwege de inhaalvraag, dalende rentetarieven en demografische veranderingen zoals kleinere huishoudens,” zegt Juan Ramón Prieto, Chief Operations Officer van Solvia. “2024 werd afgesloten met een transactievolume dat vergelijkbaar is met 2007-2008, maar met drie miljoen mensen meer in het land – die allemaal een huis nodig hebben.”

Nieuwbouw schittert, maar tweedehands domineert nog steeds

In 2024 bedroeg het totale aantal woningtransacties 636.909, een jaarlijkse stijging van 9,2%. Daarvan steeg de verkoop van nieuwbouwwoningen met 21,6% van jaat tot jaar 131.764 transacties, terwijl de tweedehandsmarkt een bescheidener maar nog steeds opmerkelijke groei van 6,4% liet zien, met 505.145 voltooide transacties.

Alleen al in het vierde kwartaal waren nieuwbouwwoningen goed voor 22,4% van alle transacties (38.671 eenheden), een forse stijging van 18,3% ten opzichte van het voorgaande kwartaal en van 61,1% van jaar tot jaar. Ondertussen waren de tweedehands verkopen goed voor 77,6% van het totaal, een stijging van 26,4% van jaar tot jaar maar een stabilisatie op kwartaalbasis.

Niet alle provincies volgden de trend

Ondanks levendige nationale cijfers noteerden 15 provincies een daling van het aantal verkopen op kwartaalbasis. De sterkste dalingen waren in Tenerife (-12%), Álava (-10,9%) en Huesca (-7,8%). Aan de andere kant van de schaal registreerden Cuenca, Ourense en Soria allemaal een omzetstijging van meer dan 30%, terwijl 10 andere provincies een groei met dubbele cijfers lieten zien.

Op jaarbasis steeg de verkoopactiviteit in alle provincies. La Rioja ging aan kop met een verbazingwekkende stijging van 70,6% op jaarbasis, gevolgd door León (68,3%) en Pontevedra (56,3%). Girona, Navarra en Almería lieten de meest bescheiden groei zien, met stijgingen tussen 13,4% en 14,5%.

Hypotheken omhoog nu kopers weer toegang krijgen tot krediet

Naast de stijging van het aantal transacties kende ook de hypotheekverstrekking een aanzienlijke opleving. In het laatste kwartaal van 2024 werden 123.897 hypothecaire leningen afgesloten – een stijging van 13,4% ten opzichte van het vorige kwartaal en van 37,8% op jaarbasis. Voor het hele jaar werden in totaal 435.328 hypotheken goedgekeurd, een solide stijging van 8% ten opzichte van 2023.

Als de leenvoorwaarden gunstig blijven, wordt voor 2025 een gemakkelijkere toegang tot krediet verwacht, wat de huizenmarkt verder zou kunnen katalyseren.

Huizenprijzen blijven stijgen

De nationale gemiddelde woningprijs bereikte €2.164/m² in Q4 2024, een stijging van 2,4% ten opzichte van het vorige kwartaal en 9,1% op jaarbasis. Tweedehands woningen waren gemiddeld €2.113/m², een stijging van 8,7% op jaarbasis, hoewel de kwartaalgroei milder was met 1,6%. Nieuwbouwwoningen brachten €2.338/m² op, een stijging van 3,7% in het kwartaal en 8,3% op jaarbasis.

Deze gestage opwaartse trend zal zich naar verwachting voortzetten tot 2025, waarbij Solvia voorspelt dat de prijzen van residentieel vastgoed tegen het einde van het jaar met 4% tot 5% zullen stijgen.

Madrid heroverde zijn plek als duurste provincie met €3.780/m², net voor de Balearen (€3.771/m²). Aan de andere kant boden Badajoz, Jaén en Ciudad Real de laagste woonlasten, met prijzen onder €800/m².

Prijsgroei het sterkst in Cuenca – opnieuw

Van de provincies liet Cuenca met 62% de sterkste jaarlijkse prijsstijging zien, terwijl Ourense, Salamanca en Castellón ook aanzienlijke stijgingen lieten zien. Trimestraal gezien was Cuenca opnieuw koploper met een stijging van 28,3%. Daarentegen kenden León, Málaga en Las Palmas de grootste prijsdalingen op kwartaalbasis – tussen 4,6% en 6,3%.

Madrid en Barcelona: stijgende waarden

In Madrid stegen de gemiddelde prijzen met 3,5% k-o-k tot €4.030/m², een versnelling ten opzichte van de stijging van 1,6% in het vorige kwartaal. Op jaarbasis stegen de prijzen met 7,1%, waarbij in alle wijken stijgingen werden genoteerd – met name in Arganzuela, Vicálvaro, Centro en Moncloa-Aravaca.

Barcelona volgde met een kwartaalstijging van 2,3% tot €3.937/m² en een jaarlijkse groei van 5,7%. Wijken zoals Ciutat Vella, L’Eixample en Sant Martí leidden de prijsstijgingen, met kwartaalwinsten tussen 2,3% en 2,9%.

Huren stijgen jaarlijks met meer dan 10%, aanbod blijft krap

De huurprijzen stegen ook in het laatste kwartaal van het jaar, met een gemiddelde van €13,6/m² per maand, een stijging van 2,3% kwartaal-op-kwartaal, en overtroffen daarmee de eerder geregistreerde stijging van 1,5%. In 2024 stegen de huren nationaal met 10,6%, wat de aanhoudende onbalans tussen een hoge vraag en een beperkt aanbod benadrukt.

Barcelona eiste de titel van duurste huurmarkt op met €19,5/m², gevolgd door Madrid (€18,2/m²) en de Balearen (€17,3/m²). Aan de meer betaalbare kant boden Zamora, Lugo en Jaén huurprijzen onder €7/m²..

De driemaandelijkse huurgroei bereikte een hoogtepunt in Segovia, Lleida en Valladolid, met stijgingen van meer dan 6%. Soria, Cáceres en Jaén lieten de scherpste dalingen zien. Jaén was ook de enige provincie met een daling op jaarbasis, terwijl Cuenca (22,4%), Guadalajara (16,4%) en Ávila (15,6%) de sterkste jaar-op-jaar stijgingen lieten zien.

Conclusie: Het momentum zal tot 2025 aanhouden

Met stijgende transactievolumes, prijzen en hypotheekcijfers lijkt de Spaanse huizenmarkt af te stevenen op een nieuwe expansiecyclus. Maar met een vraag die nog steeds aanzienlijk groter is dan het aanbod – vooral in hotspots – blijft toegankelijkheid een belangrijk obstakel voor de toekomst.

Solvia roept op tot meer samenwerking tussen de publieke en private sector om land vrij te maken, de levering van nieuwe woningen te versnellen en de betaalbaarheid te waarborgen. Of de industrie en beleidsmakers de uitdaging aan zullen gaan, valt nog te bezien.