La venta de viviendas en España crecerá entre un 3 y un 4% hasta finales de 2025 Guía del comprador
fuente: Solvia
El mercado inmobiliario español continúa su sólida expansión, con un aumento previsto de las transacciones de viviendas de entre el 3% y el 4% en 2025, según las últimas cifras de Solvia, la principal empresa de servicios inmobiliarios.
El informe Solvia Market View del cuarto trimestre de 2024 revela que las transacciones de inmuebles residenciales alcanzaron las 172.551 en el último trimestre de 2024, la cifra más alta desde mediados de 2022. Esto supone un aumento del 3,6% intertrimestral y un notable salto del 32,9% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Estas cifras apuntan a un mercado de la vivienda impulsado por un sólido apetito comprador, unas condiciones de financiación favorables y un renovado interés de los inversores internacionales.
Aumenta la demanda, pero la oferta no da abasto
Según Solvia, varias fuerzas están impulsando este repunte: la caída de los tipos de interés, la creación estable de empleo y la creciente demanda internacional. Sin embargo, la oferta sigue por detrás de la demanda, sobre todo en el sector de nueva construcción. Aunque el volumen de viviendas de nueva construcción se está recuperando gradualmente, sigue siendo insuficiente para satisfacer las necesidades del mercado, un desajuste que sigue haciendo subir los precios y convierte la asequibilidad en un problema creciente.
«Estamos viendo más transacciones debido a la demanda acumulada, la caída de los tipos de interés y los cambios demográficos, como el menor tamaño de los hogares», afirma Juan Ramón Prieto, Director de Operaciones de Solvia. «2024 cerró con un volumen de transacciones comparable al de 2007-2008, pero con tres millones más de personas en el país, todas ellas necesitadas de una vivienda.»
La nueva construcción brilla, pero la segunda mano sigue dominando
En 2024, el total de transacciones de viviendas se situó en 636.909, lo que supone un incremento anual del 9,2%. De ellas, las ventas de obra nueva aumentaron un 21,6% interanual hasta alcanzar las 131.764 transacciones, mientras que el mercado de segunda mano creció un más modesto pero notable 6,4%, con 505.145 transacciones completadas.
Sólo en el cuarto trimestre, las viviendas de nueva construcción representaron el 22,4% de todas las transacciones (38.671 unidades), con un fuerte aumento del 18,3% respecto al trimestre anterior y del 61,1% interanual. Por su parte, las ventas de segunda mano supusieron el 77,6% del total, creciendo un 26,4% interanual pero estabilizándose trimestralmente.
No todas las provincias siguieron la tendencia
A pesar de las buenas cifras nacionales, 15 provincias registraron descensos trimestrales en el número de ventas. Los descensos más acusados se registraron en Tenerife (-12%), Álava (-10,9%) y Huesca (-7,8%). En el lado opuesto, Cuenca, Ourense y Soria registraron aumentos de ventas superiores al 30%, y otras 10 provincias experimentaron crecimientos de dos dígitos.
En términos anuales, todas las provincias registraron aumentos en la actividad de ventas. La Rioja encabeza la lista con un sorprendente aumento anual del 70,6%, seguida de León (68,3%) y Pontevedra (56,3%). Girona, Navarra y Almería registraron los crecimientos más modestos, entre el 13,4% y el 14,5%.
Aumentan las hipotecas al recuperar los compradores el acceso al crédito
Junto con el aumento de las transacciones, los préstamos hipotecarios también experimentaron una importante reactivación. En el último trimestre de 2024 se firmaron 123.897 préstamos hipotecarios, un 13,4% más que en el trimestre anterior y un 37,8% interanual. En el conjunto del año, las hipotecas aprobadas ascendieron a 435.328, lo que supone un sólido aumento del 8% en comparación con 2023.
Si las condiciones de endeudamiento siguen siendo favorables, se espera que en 2025 se facilite el acceso al crédito, lo que podría catalizar aún más el mercado de la vivienda.
El precio de la vivienda sigue subiendo
El precio medio nacional de la vivienda alcanzó los 2.164 euros/m² en el cuarto trimestre de 2024, un 2,4% más que en el trimestre anterior y un 9,1% interanual. Las viviendas de segunda mano alcanzaron una media de 2.113 €/m², con un aumento anual del 8,7%, aunque el crecimiento trimestral fue más suave, del 1,6%. La vivienda de obra nueva alcanzó los 2.338 euros/m², con un aumento del 3,7% trimestral y del 8,3% interanual.
Se espera que esta trayectoria ascendente continúe en 2025, y Solvia prevé que los precios de los inmuebles residenciales aumenten entre un 4% y un 5% a finales de año.
Madrid vuelve a ser la provincia más cara, con 3.780 euros/m2, por delante de Baleares (3.771 euros/m2). En el otro extremo, Badajoz, Jaén y Ciudad Real ofrecen las viviendas más baratas, con precios inferiores a 800 €/m2.
Los precios vuelven a crecer con más fuerza en Cuenca
Entre las provincias, Cuenca registró el mayor incremento anual de precios, con un 62%, mientras que Ourense, Salamanca y Castellón también experimentaron ganancias significativas. Trimestralmente, Cuenca volvió a liderar la subida con un 28,3%. Por el contrario, León, Málaga y Las Palmas experimentaron las mayores caídas trimestrales de precios, entre el 4,6% y el 6,3%.
Madrid y Barcelona: valores en alza
En Madrid, los precios medios subieron un 3,5% intertrimestral, hasta 4.030 euros/m², lo que supone una aceleración respecto a la subida del 1,6% del trimestre anterior. En términos interanuales, los precios crecieron un 7,1%, con incrementos en todos los distritos, especialmente en Arganzuela, Vicálvaro, Centro y Moncloa-Aravaca.
Barcelona le siguió con un aumento trimestral del 2,3%, hasta 3.937 euros/m², y un crecimiento anual del 5,7%. Distritos como Ciutat Vella, L’Eixample y Sant Martí lideraron las subidas de precios, con incrementos trimestrales de entre el 2,3% y el 2,9%.
Los alquileres suben por encima del 10% anual, la oferta sigue siendo escasa
Los precios de los alquileres también se dispararon en el último trimestre del año, con una media de 13,6 euros/m² al mes, lo que supone un aumento del 2,3% intertrimestral, por encima de la subida del 1,5% registrada anteriormente. En 2024, los alquileres aumentaron un 10,6% a nivel nacional, lo que pone de manifiesto el desequilibrio existente entre la elevada demanda y la limitada oferta.
Barcelona se hizo con el título de mercado de alquiler más caro, con 19,5 €/m², seguida de Madrid (18,2 €/m²) y Baleares (17,3 €/m²). En el extremo más asequible, Zamora, Lugo y Jaén ofrecieron alquileres inferiores a 7 €/m².
El crecimiento trimestral de los alquileres alcanzó su punto álgido en Segovia, Lleida y Valladolid, que registraron aumentos superiores al 6%. Soria, Cáceres y Jaén registraron los descensos más acusados. Jaén fue también la única provincia con un descenso anual, mientras que Cuenca (22,4%), Guadalajara (16,4%) y Ávila (15,6%) registraron los mayores aumentos interanuales.
Conclusión: El impulso continuará en 2025
Con un volumen de transacciones, precios y cifras de hipotecas al alza, el mercado de la vivienda en España parece acercarse a un nuevo ciclo de expansión. Sin embargo, dado que la demanda sigue siendo muy superior a la oferta, sobre todo en las zonas más atractivas, la accesibilidad sigue siendo un obstáculo clave de cara al futuro.
Solvia reclama una mayor colaboración entre los sectores público y privado para desbloquear suelo, acelerar la entrega de nuevas viviendas y salvaguardar la asequibilidad. Queda por ver si el sector y los responsables políticos estarán a la altura de las circunstancias.
